اما بحث در آنجاست كه مالك با خریداردوم به توافق رسیده و سند انتقال را به نام او تنظیم می‌كند و در این صورت یك قولنامه عادی مقدم و یك قولنامه موخر به تنظیم سند رسمی داریم كه با یكدیگر تعارض دارند. برای بررسی و تجزیه و تحلیل این مبحث باید نظام ثبتی ایران را مد نظر قرار داد. در ایران نظام ثبتی بر پایه دفتر املاك استوار شده است و با اعلانات اداره ثبت و انجام تشریفات مشخص، اشخاص درخواست ثبت می‌كنند و ملك مورد نظر در دفتر املاك به نام آنها به ثبت می‌رسد اساس این سیستم كه در حقوق به نام «سیستم دفتر املاك» معروف است از آلمان گرفته شده است ولی در فرانسه به جز پاره‌ای استان‌های آن كه مجاور آلمان هستند چنین سیستمی رایج نیست.

ماده 22 قانون ثبت ایران در این زمینه تصریح دارد و می‌گوید تنها كسی مالك شناخته می‌شود كه ملك در دفتر املاك به نام او ثبت شده باشد و در دنباله این ماده می‌گوید «یا كسی كه ملك مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاك به ثبت رسیده است.»

پس دفتر املاك معیار مالكیت یا دیگر حقوق عینی است كه اشخاص روی ملك غیر دارند مانند حق رهن و حق ارتفاق و بر همین اساس از نظر قانونی ما برتری را به شخصی می‌دهیم كه توانسته از فروشنده سند انتقال رسمی بگیرد یعنی خریدار دوم. ماده 656 قانون مدنی سوئیس می‌گوید: «ثبت دفتر املاك برای تملك غیرمنقول ثبت شده ضرورت دارد. تملك منقول ثبت شده نیازمند قرارداد و سند است كه در دفتر املاك به ثبت برسد و در غیر این صورت مالكیت برای خریدار به وجود نمی‌آید.

ماده 873 قانون مدنی آلمان می‌گوید: «مالكیت منتقل می‌شود از طریق توافق طرفین و ثبت آن در دفتر املاك. پس برای احراز مالكیت دو ركن وجود دارد: یك ركن تراضی و توافق و دیگری ثبت در دفتر املاك.» این ماده صراحت كامل دارد و در آلمان قولنامه هم باید با سند رسمی منعقد شود و در واقع مندرجات دفتر املاك به عنوان اماره صحت مورد پذیرش قانونگذار این كشور قرار گرفته است.

در ایران هم اگر بخواهیم روزی قانونی در قولنامه وضع كنیم باید ترتیبی اتخاذ شود كه قولنامه با سند رسمی تنظیم شود تا بدین ترتیب اختلافات و پیامدهای فعلی از بین برود. در نظام ثبتی ایران مندرجات دفتر املاك هم در زمینه ثبت اولیه و هم انتقالات از اماره صحت برخوردار است. ماده 24 قانون ثبت می‌گوید: «پس از انقضای مدت اعتراض دعوی این‌كه در ضمن جریان ثبت تضییع حقی از كسی شده پذیرفته نخواهد شد نه به عنوان قیمت نه به هیچ عنوان دیگر، خواه حقوقی باشد خواه جزایی در مورد مذكور در ماده 44 مطابق ماده 45 و در موارد مذكور در مواد 105، 106، 107، 108، 109، 116 و 117 مطابق مقررات جزایی مذكور در باب ششم این قانون رفتار خواهد شد.

ماده 105 می‌گوید: «... هركس تقاضای ثبت ملكی را بنماید كه قبلا به دیگری انتقال داده یا با علم به اینكه به نحوی از انحاء قانونی سلب مالكیت از او شده است تقاضای ثبت نماید كلاهبردار محسوب می‌شود...»

ماده 106 نیز می‌گوید: «مقررات فوق در مورد وراثی نیز جاری است كه با علم به انتقال ملك از طرف مورث خود یا با علم به اینكه به نحوی از انحاء قانونی سلب مالكیت از مورث او شده بوده است تقاضای ثبت آن ملك یا تقاضای صدور سند مالكیت آن ملك را به اسم خود كرده و یا مطابق قسمت اخیر ماده فوق پس از اخطار اداره ثبت رفتار نكند. در تمام این موارد علم وارث یا به وسیله امضا یا مهر و یا نوشته به خط او محرز می‌شود.» در واقع بر طبق این دو ماده دولت این افراد را مالك می‌شناسد ولی به عنوان كلاهبردار قابل تعقیب هم هستند!

در مورد معامله معارض هم قانون ثبت راه‌حلی قرار داده است. یعنی اگر شخصی مالی را با سند عادی به دیگری منتقل كند و سپس در قرارداد دوم همان مال را با سند رسمی به فرد دیگر منتقل نماید بر پایه اصول قانون ثبت، مالكیت برای خریدار دوم به وجود می‌آید اما برای اینكه جلوی چنین سوءاستفاده‌هایی گرفته شود در قانون ثبت برای چنین اشخاصی كه معامله معارض می‌كنند كیفر شدید تعیین شده است و می‌گوید هركس به موجب سند رسمی و عادی نسبت به عین یا منفعت مالی اعم از منقول یا غیرمنقول حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محكوم خواهد شد.

بنابراین ضمانت اجرای كیفری پیش‌بینی شده در ماده 117 قانون ثبت برای این است كه اشخاص از انعقاد معامله معارض خودداری نموده و توجه داشته باشند اگر از قرارداد عادی اولیه تخلف كنند و با قرارداد دوم و سند رسمی راه را برای اجرای قرارداد اول ببندند مرتكب جرم شده و باید چنین كیفر سنگینی را متحمل شوند.

پس طبق ماده 117 قانون ثبت معامله دوم صحیح تلقی می‌شود زیرا خریدار دوم كه از قولنامه اول خبر ندارد و بر اساس استعلام ثبتی و با اعتماد به سند مالكیت و مندرجات دفتر املاك با فروشنده وارد معامله شده باید مورد حمایت قرار بگیرد و تنها راه‌حل قانون برای این قبیل معاملات معارض،‌ تعیین كیفر برای فروشنده است.

اما در كشور ما دادگاه و دیوان كشور در طول تاریخ تصویب ماده 117 قانون ثبت، رویه متفاوتی را پیش گرفتند. یعنی برخلاف نص این ماده گفتند معامله اول با سند عادی بوده و معامله دوم با سند رسمی صورت پذیرفته است لذا معامله معارض تحقق پیدا نمی‌كند و استدلال آنها هم این است كه طبق ماده 48 قانون ثبت معامله اول كه با سند عادی است ارزش و اعتبار ندارد و در هیچ محكمه‌ای قابل پذیرش نیست و توان معارضه با سند رسمی را ندارد.

مورد اولی كه اشاره می‌كنم رای اصراری هیات عمومی دیوان كشور در سال 1322 است كه می‌گوید مراد از سند عادی مذكور در ماده 117 قانون ثبت، ورقه‌ای است كه سندیت داشته باشد و ورقه عادی تنظیمی در موقعی كه دوایر ثبتی در محل تشكیل بوده هیچگونه ایجاد حقی نسبت به دیگری نمی‌كند تا بتوان به آن سند اطلاق كرد.

موارد بعدی رایی است كه در سال 1321 به همین استدلال از شعبه 6 دیوان عالی كشور صادر شده است و نیز رای دیگری كه در سال 1320 از دیوان كشور صادر شده و سرانجام رای اصراری هیات عمومی دیوان عالی كشور، یعنی نه تنها شعب بلكه هیات عمومی هم در آراء اصراری خودش این رویه را دنبال نموده است.

اما گروه دیگری از آراء هم هستند كه می‌گویند طبق نص ماده 117 اگر سند اول عادی بود و سند دوم رسمی بود معامله معارض صورت گرفته است. از جمله رای صادره از شعبه دوم دیوان عالی كشور در سال 1316 و یا رای دیگری در همین تاریخ از شعبه دیگر دیوان كشور.

سرانجام دادستان كل كشور به دلیل این اختلافاتی كه در زمینه تعریف معنا و مفهوم معامله معارض وجود داشت درخواست رای وحدت رویه نمود و هیات عمومی دیوان عالی كشور چنین رای داد: «نظر به اینكه شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاك قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یك مال می‌باشد در نقاطی كه ثبت رسمی مربوط به معامله غیرمنقول به موجب بند اول ماده 47 قانون ثبت كشور اجباری می‌باشد سند عادی راجع به آن اموال طبق ماده 48 همان قانون در هیچ یك از ادارات و محاكم پذیرفته شده نیست و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت.

بنابراین چنانكه كسی در این زمینه با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلا معامله‌ای نسبت به مال غیرمنقول با سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله‌ای معارض با معامله اول با همان مال واقع سازد عمل او از مصادیق ماده 117 قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلكه ممكن است بر فرض احراز سوءنیت با ماده كیفری دیگر قابل انطباق باشد. این رای طبق قانون وحدت رویه قضائی مصوب سال 28 برای شعب دیوان عالی كشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.»

با صدور رای وحدت رویه عملا هیات عمومی به این اختلافات پایان داده و ماده 117 را عملا از قانون ثبت حذف كرد و جای شگفتی است كه این اجتهاد در نص ماده 117 صورت گرفته و عملا جرم معامله معارض را منتفی كرده است.

نكته اولی كه در مورد این رای وحدت رویه به نظر می‌رسد این است كه در آن به حكمت و فلسفه وجودی معامله معارض در ماده 117 كه همان اماره صحت بود توجهی نكرده و عملا ضمانت اجرایی كیفری شدیدی كه برای جلوگیری از سوءاستفاده و حقه‌بازی افراد تعیین شده بود را كنار گذاشته است. نكته دوم هم این است كه برخلاف متن رای وحدت رویه، هیچ راه‌حل كیفری دیگری در این موارد قابل تصور نیست.

حتی نمی‌توان در این گونه موارد از عنوان كلاهبرداری استفاده كرد زیرا كسی كه معامله دوم را انجام داده سند رسمی دارد و خیالش راحت است و شاكی نیست و كسی هم كه قولنامه اول را امضا كرده چون در تاریخ امضاء قولنامه اول فروشنده سوءنیت نداشته نمی‌تواند از این بابت شكایتی بكند و تخلف از انجام یك قرارداد و تعهد را نمی‌توان جرم كلاهبرداری تلقی كرد.

تنها راه‌حل این قبیل موارد ماده 117 قانون ثبت بوده كه دیوان عالی آن را از دست خریدار اول بیرون آورده است و در نهایت می‌توان به او پیشنهاد كرد كه دعوای ضرر و زیان بابت پولی كه پرداخت كرده یا بهره آن به عنوان خسارت تاخیر تادیه مطرح كند اما در حقیقت دست او از عین مال كوتاه است و نمی‌تواند دعوی ضرر و زیان ناشی ازجرم بكند.

اما فرض دیگر مسئله آن است كه خریدار دوم از قولنامه اول اطلاع دارد و با سوءنیت با فروشنده تبانی كرده است. در این صورت آیا راهی برای ابطال سند مالكیت وجود دارد یا خیر؟

مواد 146 و 147 قانون اجرای احكام مدنی موید ماده 22 قانون ثبت است البته به شرط آنكه در مضامین آن دقت كنیم. موضوع این ماده موردی است كه یك بستانكار در مقام توقیف اموال مدیون بدهكار برمی‌آید. حال اگر چنانچه مال به نام مدیون توقیف شده باشد ولی اشخاص ثالث سند رسمی یا حكم دادگاه مبنی بر مالكیت همان مال ارائه دادند اداره اجرا باید به سند رسمی اعتبار كامل داده و عملیات اجرایی را متوقف سازد. اما اگر كسی كه مدعی مالكیت است سند عادی مثل قولنامه ارائه بدهد از آنجا كه سند مالكیت به نام دیگری ثبت شده، نفس ارائه قولنامه در اداره اجرای احكام اعتبار ندارد و حل اختلاف به دادگاه ارجاع می‌شود.

البته باید توجه داشت در این مسئله دادگاه در مورد دو معامله معارض تصمیم‌گیری نمی‌‌كند بلكه بین بستانكار و یك خریدار قولنامه‌ای تصمیم گیری می‌كند و اگر احراز كرد كه معامله‌ای با تاریخ مقدم بر توقیف و عملیات اجرایی امضا شده است به قولنامه ترتیب اثر می‌دهد و خریداری را كه قولنامه‌ای امضا كرده و بخش عمده ثمن را پرداخته و حق الزام فروشنده به تنظیم سند را به دست آورده بر بستانكار ترجیح می‌دهد و حكم مزبور در حقیقت یك سند انتقال محسوب می‌شود و ارزش سند رسمی دارد لذا مواد 146 و 147 قانون اجرای احكام نافی اعتبار دفتر املاك نیست و بحث ما در قولنامه معارض به اعتبار خود باقی است.

ماده 22 قانون ثبت می‌گوید همین كه ملكی طبق قانون به ثبت رسید و تشریفات و آگهی‌های نوبتی آن روند درست و قانونی خود را طی كرد از اعتبار قانونی برخوردار است و ملك مزبور متعلق به كسی است كه انتقال در دفتر املاك به نام او به ثبت رسیده است.

زیرا ثبت دفتر املاك یك كانال ویژه و انحصاری برای مالكیت است و قولنامه و سند عادی اولیه تحت هیچ شرایطی نمی‌تواند جایگزین این سند دوم رسمی بشود و اینكه خریدار دوم سوءنیت داشته و از قولنامه اول مطلع بوده یا خیر باید احراز شود زیرا در غیر این صورت اعتبار ثبت متزلزل می‌شود و این با فلسفه وجودی ثبت اسناد تعارض دارد. پس صرف استعلام از ثبت برای تایید مالكیت فروشنده كافی است و لازم نیست فرد تفحص كند آیا فروشنده با دیگری قولنامه امضا كرده است یا خیر و قانون ضامن صحت این معامله است و سند ملك ثبت شده هم از اصل صحت برخوردار است و هم اماره صحت دفتر املاك.

اگر به متن رای وحدت رویه نیز توجه شود می‌بینیم خود رای هم نظام ثبتی را اساس قرار داده و می‌گوید سند عادی اصلا اعتبار ندارد تا بخواهد با سند رسمی تعارض كند و معامله معارض نیز به همین دلیل واقع نمی‌شود اما صادركننده این رای به فلسفه ماده 117 و قانون ثبت توجه نكرده است.

به هر حال در برابر این رای، آرای زیادی هم از شعب دیوان عالی كشور وجود دارد و دادستان كل هم در حقیقت در مقام دفاع از قانون ثبت برآمده است و در مجموع جهت مشترك تمام این آراء اعتبار نظام ثبتی است و اما در مورد سند عادی یك عده معتقدند می‌تواند مبنای معامله معارض قرار گیرد و عده دیگر می‌گویند نمی‌تواند مبنای معامله معارض واقع شود و در صورت دوم باید دید آیا می‌توان یك عنوان كیفری برای آن متصور شد یا خیر؟

ماده 117 قانون ثبت می‌گوید: «هركس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) وکیل - حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محكوم خواهد شد.»

می‌بینیم كه در شق دوم ماده ذكری از سند عادی نكرده و فقط از سند رسمی نام برده و عملا خواسته راه فرار اشخاص را ببندد تا از اعتباردفتر املاك سوءاستفاده نشود و كسانی كه در هیات عمومی این راه‌حل را انتخاب كردند ممكن است به فلسفه قانون ثبت توجه نكرده و اشتباه كرده باشند و شاید هم علت دیگر اشتباه این باشد كه سیستم ثبت ایران از آلمان گرفته شده و منابع و مدارك آلمان در اختیار ما نبوده است.

اما به هر حال تعارض محرز است زیرا فروشنده ای كه ملك را با خریدار اول قولنامه كرده تعهد داشته سند انتقال را به نام او امضا كند حال آنكه همان ملك را به دیگری فروخته و سند انتقال را به نام او امضا كرده است و در این تعارض طبق ماده 117 و 22 قانون ثبت و سیستم دفتر املاك برتری به كسی داده می‌شود كه موفق شده سند رسمی را به دست آورد. پس در حقیقت تعارض محرز است ولی در قانون وجه ترجیح وجود دارد و حذف ماده 117 فقط راه‌حل دفاعی خریدار اول را از نظام كیفری حذف كرده است.

شاید فكر دفاع از قولنامه اول همراه با عدالت باشد اما همیشه باید از دید كلان و نظم عمومی با قضایا برخورد كرد. سیستم را نباید بر هم زد قانون ثبت برای این مشكل راه‌حل و مجازات پیدا كرده بود كه این رای وحدت رویه مجازات را برداشته است و حال باید دید آیا راه حل دیگری وجود دارد كه اگر خریدار دوم سوءنیت داشت بتوان به ترتیبی معامله و ثبت با سند دوم را زیر سوال برد یا خیر و این یك بحث اصولی و جالب است كه در حقوق سایر كشورها مورد توجه قرار گرفته است و در ایران نیز جا دارد مورد بررسی قرار گیرد و راه‌حلی پیدا شود كه بر پایه و اساس ثبت نیز لطمه‌ای وارد نسازد.

جهت کسب اطلاعات بیشتر با شماره 77516567-021 و 09128069819 تماس حاصل فرمایید و یا به شماره 500011008069819 پیامک ارسال فرمایید